Rivalutazione Affitti ISTAT 2025

Rivalutazione ISTAT del Canone di Locazione

La rivalutazione ISTAT del canone di affitto è il meccanismo che consente l'adeguamento annuale del canone di locazione in base all'inflazione, misurata dall'indice FOI (Indice dei Prezzi al Consumo per le Famiglie di Operai e Impiegati) pubblicato mensilmente dall'ISTAT.

La rivalutazione è facoltativa: si applica solo se espressamente prevista nel contratto di locazione. Senza clausola contrattuale, il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto senza possibilità di adeguamento.

Normativa di Riferimento

La rivalutazione degli affitti è disciplinata da:

• Legge 392/1978 (equo canone, ormai abrogata ma base storica)
• Legge 431/1998 (contratti liberi e concordati)
• Art. 32 L. 392/1978: "Il canone è aggiornato annualmente in base alla variazione dell'indice ISTAT"
• Codice Civile artt. 1571 e ss.: disciplina locazioni

Per contratti a canone libero (4+4 anni) e contratti a canone concordato (3+2 anni), la rivalutazione ISTAT è l'unico aumento consentito durante il contratto.

Indice FOI: Cos'è e Come Funziona

L'indice FOI (Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, senza tabacchi) misura l'inflazione per un paniere di beni e servizi consumati dalle famiglie italiane.

Caratteristiche Indice FOI

• Pubblicazione: mensile, entro il 15 del mese successivo (es. gennaio pubblicato entro 15 febbraio)
• Base 100: riferimento anno 2015 = 100
• Fonte ufficiale: ISTAT (istat.it), sezione Prezzi - Indici FOI
• Valore attuale: per dicembre 2024 circa 121,5 (inflazione cumulata +21,5% dal 2015)

Variazioni Percentuali Storiche FOI

Formula Calcolo Rivalutazione Affitto

La formula standard per calcolare il canone rivalutato è:

Oppure, calcolando prima la variazione percentuale:

Esempi Pratici di Rivalutazione

Esempio 1: Rivalutazione Annuale Standard

Dati:

• Contratto sottoscritto: 1 gennaio 2023
• Canone iniziale: 800 euro/mese
• Prima rivalutazione: 1 gennaio 2024
• Indice FOI gennaio 2023: 115,0
• Indice FOI gennaio 2024: 121,2

Calcolo variazione:

• Variazione % = [(121,2 - 115,0) / 115,0] × 100 = 5,39%
• Canone rivalutato = 800 × (121,2 / 115,0) = 800 × 1,0539 = 842,31 euro
• Aumento mensile: 42,31 euro (+5,39%)
• Aumento annuo: 42,31 × 12 = 507,72 euro

Esempio 2: Rivalutazione 75% dell'Indice ISTAT

Molti contratti prevedono adeguamento solo parziale (es. "75% della variazione ISTAT" per contratti concordati).

Dati:

• Canone: 700 euro/mese
• Clausola: "adeguamento al 75% dell'indice ISTAT"
• Variazione ISTAT: +5,4%

Calcolo:

• Variazione applicabile = 5,4% × 75% = 4,05%
• Canone rivalutato = 700 × 1,0405 = 728,35 euro
• Aumento mensile: 28,35 euro

Esempio 3: Rivalutazione Pluriennale

Se il proprietario non ha mai chiesto rivalutazione per 3 anni, può chiedere recupero arretrati?

Dati:

• Canone iniziale 2021: 1.000 euro
• Nessuna rivalutazione applicata fino al 2024
• Variazioni cumulate 2021-2024:
  • 2022: +8,1%
  • 2023: +5,4%
  • 2024: +1,0%

Calcolo cumulato:

• Canone 2022 = 1.000 × 1,081 = 1.081 euro (non richiesto)
• Canone 2023 = 1.081 × 1,054 = 1.139,37 euro (non richiesto)
• Canone 2024 = 1.139,37 × 1,010 = 1.150,76 euro

Arretrati recuperabili: il proprietario può richiedere gli arretrati per le rivalutazioni non applicate, ma solo se:

• Il contratto prevede espressamente la rivalutazione
• Gli arretrati non sono prescritti (10 anni)
• La richiesta è tempestiva (meglio annualmente)

Esempio 4: Deflazione (Indice Negativo)

Nel 2020 l'inflazione è stata negativa (-0,2%). Il canone dovrebbe ridursi?

Dati:

• Canone 2019: 900 euro
• Variazione ISTAT 2020: -0,2%

Calcolo teorico:

• Canone 2020 = 900 × 0,998 = 898,20 euro (-1,80 euro)

Clausola contrattuale: molti contratti prevedono "il canone non potrà comunque essere inferiore a quello iniziale", quindi in deflazione il canone rimane invariato. In assenza di tale clausola, l'inquilino può richiedere la riduzione.

Clausole Contrattuali Tipiche

Clausola Standard 100% ISTAT

"Il canone di locazione sarà adeguato annualmente, con decorrenza dalla data di anniversario del contratto, in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) verificatasi nell'anno precedente."

Clausola 75% ISTAT (Contratti Concordati)

"Il canone sarà adeguato annualmente in misura pari al 75% della variazione dell'indice ISTAT FOI, con decorrenza 1° gennaio di ogni anno."

Clausola con Limitazione al Ribasso

"Il canone sarà adeguato annualmente in base all'indice ISTAT FOI. In caso di variazione negativa, il canone rimarrà comunque non inferiore a quello dell'anno precedente."

Procedura per Applicare la Rivalutazione

Step 1: Verificare Clausola Contrattuale

Controllare nel contratto di locazione se esiste clausola di adeguamento ISTAT. Se assente, non si può applicare rivalutazione.

Step 2: Identificare Data Decorrenza

La rivalutazione decorre dalla data specificata nel contratto:

• Data anniversario contratto (es. 1 gennaio ogni anno)
• Data specifica (es. sempre il 1° gennaio)
• Dalla richiesta del proprietario (meno comune)

Step 3: Reperire Indici FOI

Consultare:

• Sito ISTAT (istat.it) → Prezzi → Indici FOI
• Calcolatori online specializzati
• Pubblicazioni su Gazzetta Ufficiale

Step 4: Calcolare Nuovo Canone

Applicare formula: Canone Nuovo = Canone Vecchio × (Indice Attuale / Indice Precedente)

Step 5: Comunicare all'Inquilino

Il proprietario deve comunicare per iscritto (raccomandata A/R o PEC):

• Nuovo canone rivalutato
• Decorrenza (data)
• Indici ISTAT utilizzati
• Calcolo dettagliato

Step 6: Applicare Nuovo Canone

L'inquilino è tenuto a pagare il nuovo canone dalla data di decorrenza indicata.

Domande Frequenti su Rivalutazione Affitti

È Obbligatoria la Rivalutazione?

No, la rivalutazione è facoltativa. Deve essere espressamente prevista nel contratto. Se il contratto non la prevede, il canone rimane fisso.

Il Proprietario Può Dimenticare di Chiederla e Recuperare Arretrati?

Sì, ma è consigliabile applicare la rivalutazione annualmente. Gli arretrati si prescrivono in 10 anni (art. 2946 cc).

L'Inquilino Può Rifiutarsi?

No, se la rivalutazione è prevista nel contratto ed è stata correttamente calcolata, l'inquilino non può rifiutarsi. Il rifiuto costituisce morosità.

Vale per Tutti i Tipi di Contratto?

Sì, la rivalutazione può essere prevista in:

• Contratti liberi 4+4 (100% ISTAT)
• Contratti concordati 3+2 (generalmente 75% ISTAT)
• Contratti transitori
• Contratti commerciali (locali commerciali)

Si Applica Anche ai Contratti Commerciali?

Sì, per locazioni commerciali (negozi, uffici, capannoni) la rivalutazione ISTAT è molto comune, spesso al 100% dell'indice FOI.

Differenza tra Canone Libero e Canone Concordato

Contratti a Canone Libero (4+4 anni)

• Canone stabilito liberamente tra le parti
• Rivalutazione ISTAT al 100% se prevista
• Durata 4 anni + rinnovo automatico 4 anni
• Cedolare secca 21% (o 26% per immobili categoria A/1, A/8, A/9)

Contratti a Canone Concordato (3+2 anni)

• Canone stabilito secondo accordi territoriali (comuni ad alta tensione abitativa)
• Rivalutazione ISTAT generalmente al 75%
• Durata 3 anni + rinnovo automatico 2 anni
• Cedolare secca agevolata 10%
• Agevolazioni IMU per proprietario

Strumenti Digitali per Calcolo Rivalutazione Affitti

Il calcolo della rivalutazione richiede:

• Reperimento indici FOI ufficiali ISTAT
• Applicazione corretta della formula
• Gestione anni bisestili e mesi esatti
• Documentazione per comunicazione inquilino

FatturaAvvocato.it offre un calcolatore automatico rivalutazione affitti che:

• Recupera automaticamente indici FOI ISTAT aggiornati
• Calcola rivalutazione annuale o pluriennale
• Gestisce percentuali parziali (75%, 50%)
• Genera lettera di comunicazione all'inquilino pronta
• Produce prospetto calcolo dettagliato